Глава Центробанка Эльвира Набиуллина считает, что массовая доступность ипотеки в России напрямую зависит от снижения инфляции.

«Доступность ипотеки – это действительно ключевой фактор, и мы понимаем его важность. Однако, по нашему мнению, ипотека станет по-настоящему массовой только тогда, когда инфляция устойчиво снизится. И, что не менее важно, когда люди будут уверены, что низкая инфляция – это долгосрочная тенденция», – подчеркнула Набиуллина.

Ожидается, что снижение инфляционных ожиданий будет происходить постепенно. В связи с этим, по мнению главы ЦБ, потребуется более плавное снижение ключевой ставки.

Набиуллина выделила льготные ипотечные программы как основной фактор, стимулирующий рост цен на первичном рынке жилья. Чем активнее выдаются такие кредиты, тем сильнее растёт спрос на новостройки, что, в свою очередь, ведёт к повышению цен.

Более того, массированная выдача льготной ипотеки делает стандартные рыночные кредиты практически недоступными для большинства семей. Чтобы сдерживать инфляцию, Центробанк вынужден поддерживать высокую ключевую ставку, что приводит к резкому росту ставок по обычным ипотечным кредитам.

Цифры говорят сами за себя: только за прошлый год банки выдали льготных кредитов на колоссальную сумму – 3,6 трлн руб. Этот огромный объём продолжает оказывать давление на рынок и определяет стоимость денег для тех, кто не пользуется государственными программами.

Конец 2025 г. запомнится риелторам: в декабре было оформлено более 162 тыс. кредитов на общую сумму 777 млрд руб. Это на 47–53% больше, чем в ноябре.

Однако, как пояснили в ЦБ, этот всплеск не был связан с экономическими улучшениями или снижением ставок. Причиной стал «стадный инстинкт» и страх упустить возможность. Люди знали, что с 1 февраля 2026 г. изменятся условия семейной ипотеки, и спешили оформить кредиты по старым правилам.

Весь декабрьский рост спроса пришелся исключительно на льготные программы. Интерес к рыночной ипотеке под высокий процент оставался крайне низким. Логично, что желающих брать кредит под 25% годовых при наличии возможности оформить его под 6% было немного.

Такой ажиотаж не мог не сказаться на стоимости жилья. За 2025 г. новостройки в России подорожали в среднем на 8,7%, что значительно опережает официальную инфляцию (5,6%). Жилье росло в цене почти в полтора раза быстрее общего уровня инфляции. Вторичный рынок показал более скромный рост – всего 3,9%.