На рынке недвижимости всё больше внимания уделяется «проблемным» объектам – с 2026 года некоторые типы квартир будет заметно сложнее продать. Речь не о формальном запрете сделок, а о том, что банки, риелторы и сами покупатели стали намного осторожнее: рискованные варианты хуже одобряют по ипотеке, дольше стоят в экспозиции и продаются с ощутимым дисконтом.

Квартиры с «юридическим шлейфом» и сложными документами

Главная тенденция – ужесточение проверки юридической чистоты объекта. Банки и нотариусы всё внимательнее смотрят на историю перехода прав и текущий состав собственников. Чем запутаннее ситуация, тем сложнее будет продать жильё.

В первую группу риска попадают квартиры с многочисленными перепродажами за короткий срок, подаренными долями, старыми приватизациями и наследствами, где в истории фигурируют несовершеннолетние или недееспособные. Любые намёки на возможные споры между наследниками, пропущенных наследников, оспариваемые дарения, раздел имущества после брака – всё это заставляет и банки, и покупателей держаться настороже. Такие объекты всё чаще не проходят ипотечную экспертизу, а значит, круг покупателей сужается до тех, кто готов платить наличными и брать на себя риски.

Отдельная проблема – несогласованные перепланировки. Зал вместо кухни, снесённые несущие стены, перенесённые санузлы, объединённые лоджии без узаконенных документов – классическая причина отказов по ипотеке. Если раньше часть банков закрывала глаза на «косметику», то сейчас всё больше кредиторов требуют технический паспорт и сверяют его с фактической планировкой. Чем серьёзнее нарушения, тем сложнее будет продать квартиру без предварительного узаконивания или дорогостоящего восстановления исходного состояния.

Неликвидные планировки, первый и последний этаж, «проблемные» дома

Второй пласт – объективная неликвидность. Рынок стал более избирательным: при большом предложении покупатели готовы ждать и выбирать, а слабые по параметрам объекты уходят только с заметной скидкой.

С мая 2026 года ещё сложнее будет продавать:

1. квартиры с неудобной планировкой – проходные комнаты, крошечные кухни, «вагончики», где сложно зонировать пространство под современные потребности семьи;
2. первый и последний этажи в старом фонде без лифта, особенно над шумными входами, магазинами или с проблемной шумо- и гидроизоляцией;
3. жильё в домах со скандальной репутацией – долгострои, объекты с затяжными спорами по застройщику, домами, попадавшими в истории с аварийным состоянием, потопами или пожарами.

Покупатели стали внимательнее относиться и к окружению: близость к оживлённым трассам, промышленным зонам, барам и круглосуточным заведениям снижает ценность квартиры даже при хорошем ремонте. В условиях, когда ипотека дорожает, люди стараются максимально снизить риск – и в первую очередь отбрасывают всё, что может осложнить дальнейшую жизнь или будущую перепродажу.

Чтобы не оказаться с «зависшим» объектом, собственникам уже сейчас имеет смысл навести порядок в документах, узаконить перепланировки, собрать полный пакет правоустанавливающих бумаг и трезво оценить ликвидность квартиры с точки зрения покупателя, а не только своих ожиданий. Чем чище история и понятнее характеристики жилья, тем меньше шансов, что с 2026 года его придётся продавать долго и с большим дисконтом.