Топ новости
Законопроект о жилищно-коммунальном хозяйстве в сфере управления многоквартирными жилыми домами (МЖД), обсуждаемый сейчас в парламенте, не предполагает никаких масштабных изменений. Это, на наш взгляд, попытка починить сломанный велосипед, чтобы он худо-бедно ехал дальше. Более того, на этот велосипед сейчас пытаются навесить лишние грузила. Вместе с нашими экспертами разбираемся, какие именно.
Практики в сфере ЖКХ & МЖД тщательно изучили сравнительную таблицу законопроекта, сделали в ней свои пометки - “за”, “против” и “доработать” — и отправили депутатам. С некоторыми предложениями мы уже ознакомили читателей на страницах нашей газеты (см. “Новый этап реформы ЖКХ: вместо ОСИ - СОСИ”, “Время” от 13.2.2025 г.). Продолжаем эту тему.
Председатель правления ассоциации жителей кондоминиума самоуправления “Мой дом” Талгат ТАТИКОВ предлагает убрать из закона понятие “паркинг многоквартирного жилого дома” (которое появилось там “благодаря” опять же депутатам). И вот почему:
- Понятие “паркинг” применительно к МЖД должно быть аннулировано, так как он представляет собой специализированный технический этаж жилого комплекса, то есть не может быть отчужден и должен быть доступен для всех участников объекта кондоминиума. Этаж не может быть помещением и не может быть в частной собственности.
Всем известно, что почти повсеместно застройщики оформляют паркинг под домом в собственность своей аффилированной управляющей компании (УК), чтобы потом продать или сдавать в аренду парковочные места. И нередко хозяин вытворяет что хочет. Наша газета писала о том, как в таком паркинге управкомпания оборудовала автомойку! Жителям пришлось через суд добиваться её ликвидации. К тому же на этаже, где обычно располагается паркинг, нередко проходят инженерные системы дома и застройщик может перекрыть к ним доступ. А если коммунальная авария?.. К этому актуальному вопросу мы ещё вернемся, а пока продолжим.
Вместе с тем Татиков предлагает оставить в законе о жилищных отношениях понятие “парковочное место”. Сейчас оно определяется так: “Место для стоянки автотранспортного средства в паркинге, не являющееся нежилым помещением и находящееся в индивидуальной (раздельной) собственности”.
Эксперт настаивает на конкретизации этого понятия - например, в таком варианте: “Парковочное место - место, являющееся неотъемлемой частью (в составе) имущества собственника квартиры, нежилого помещения или объединения собственников имущества объекта кондоминиума, предусмотренное проектно-сметной документацией многоквартирного жилого дома, не являющееся нежилым помещением, предназначенное для стоянки автотранспортного средства в части общего имущества объекта кондоминиума, с соблюдением норм пожарной безопасности и иных требований, располагаемое вне квартиры, нежилого помещения, не имеющее в совокупности общедомовых инженерных систем, а также отдельной входной группы (здесь и далее по тексту выделено авторами поправок. - Е. Т.)”.
А теперь о возможных коммунальных ЧП. Глава ассоциации “Мой дом” уверен: необходимо ввести в закон понятие “аварийная ситуация”. Он сформулировал аварийную ситуацию так: “Непредвиденное повреждение или выход из строя элементов инженерных систем, конструкций здания или иных объектов общего имущества, которые могут нанести ущерб жизни, здоровью физических или юридических лиц или их имуществу, привести к нарушению нормального функционирования здания или отдельных его систем (водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения и др.), потребовать срочного вмешательства для устранения последствий и предотвращения дальнейших разрушений”.
- Почему необходимо ввести в законодательство такое понятие? - задается вопросом Татиков и сам же на него отвечает: - Потому что сервисные компании нередко считают аварийные ситуации необязательными для их устранения. А это приводит к конфликтам между соседями. Вот примеры аварий: прорыв трубопроводов (водоснабжение, отопление, канализация), обрыв электросетей или отказ в электроснабжении, повреждение кровли, создающее угрозу затопления помещений, обрушение элементов фасада или внутренних конструкций здания.
Идём дальше. Депутаты предлагают внести в законопроект такую поправку: “Собственник квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки уведомляет совет дома о передаче в имущественный наем (аренду) принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки”.
Эксперты с ней согласны, но настаивают на том, что её необходимо доработать и конкретизировать. Сделать это правило обязательным, ведь добровольный принцип у нас не особо работает.
Председатель ОО “Тургындар” Анара ЖИЕНБЕКОВА предлагает отредактировать поправку так: “Собственник квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки обязан уведомить председателя ОСИ о передаче в имущественный наем (аренду) принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки в письменном виде в день подписания соответствующего документа о передаче с указанием ФИО и контактных данных лиц”.
Как предлагается наказывать тех, кто отклонился от обязательства? Это пока не решили. Действенной мерой у нас обычно является штраф.
Кстати, о штрафах. Не увлекаться их размерами предупреждает руководитель Ассоциации КСК Аркадий РУБЦОВ:
- Предлагают штрафовать председателя КСК или ОСИ на 50 МРП за отказ от передачи технической и финансовой документации на дом. За повторный отказ - уже на 100 МРП. Но такой штраф председатель с его минимальной зарплатой не потянет! Значит, эта норма должна утяжеляться и предусматривать административный арест.
- Нет денег - посадите человека на трое суток. Кормят неплохо, выйдет обновлённым и готовым к свершению новых подвигов, - иронизирует этот эксперт.
По его мнению, должна быть прописана и обратная сторона медали: раз хотят ввести ответственность за непередачу документов, то должны наказывать и за отказ от их получения.
- И ещё необходимо конкретизировать, что же является финансовой документацией на дом, - продолжает Рубцов. - Это отчеты, акты выполненных работ на дом или это “1С:Бухгалтерия” в подлиннике, которая иной раз изымается по решению экономических судов? И за какой период? В стране существуют КСК, которые занимаются своей деятельностью аж с 1996 года. Означает ли это, что они должны передавать документы с того времени? Или существует какой-то срок давности? Необходимо конкретизировать, иначе возникает соблазн оштрафовать на 50, а то и 100 МРП!
Наш спикер полагает, что штрафные меры могут применять сплошь и рядом, не разобравшись. Да и мало ли причин для проверки управленца: месть, обида, конкуренция?
- Те же штрафы предусмотрены и за срок открытия текущего и сберегательного счета. Но у нас в некоторых регионах только один или два банка открывают сберегательные счета на капремонт многоэтажек. А в некоторых регионах вообще нет такого банковского сервиса. И на председателя ОСИ или КСК всегда можно будет написать жалобу и привлечь к ответственности за это, - считает Рубцов, а заодно констатирует: в Казахстане отсутствует культура повсеместного взноса собственников квартир на капитальный ремонт дома.
- И государственная политика, и пропаганда в этой области немы. Нет никаких фишек. Кто-то из председателей КСК/ОСИ кладет эти деньги на депозит. Но мы все видим, какая у нас инфляция. Это огромная проблема. На сберегательных счетах деньги собственников просто обесцениваются! - возмущен председатель Ассоциации КСК. - Наверху знают об этой проблеме? Знают. Что-нибудь предпринимают? Только штраф в 50 МРП… А как дать ума тем деньгам, которые там лежат? Из года в год мы не находим на это ответа.
Следующий момент. Мы уже писали о том, что депутаты хотят усилить полномочия совета МЖД и даже ввести должность председателя совета объединения собственников имущества (СОСИ). Эксперты предупреждают, что это может привести к конфликту интересов. Но и не только к этому.
- Мы столкнулись с тем, что у членов совета дома никакой ответственности не существует, - отмечает Рубцов. - И это притом, что они могут выбрать, какой субъект сервисной деятельности будет заниматься содержанием общедомового имущества. Кроме того, совет дома будет решать, заключать с тем или иным юрлицом договор аренды или нет. А если это юрлицо не будет платить или окажется мошенником? Кто будет отвечать за это решение? Почему для них, совета дома, нет штрафа в 50 МРП? Фактически мы занимаемся защитой огромного количества председателей ОСИ от некоторых активных членов совета дома, которые лоббируют те или иные интересы. Поэтому норма по штрафу должна быть применима и к тем, кто принимает решения.
В рассматриваемом законопроекте появилась и такая новая статья: “Непроведение работ по подготовке общедомовых инженерных сетей, систем оборудования к сезону эксплуатации: промывка, опрессовка, регулировка, наладка и другое”. То есть речь идёт о подготовке МЖД к отопительному сезону. Её срыв влечет штраф на ответственных за то физлиц в размере 10 МРП, юридических - 20 МРП.
- По сути, штраф правильный, за это надо наказывать. Но как будут применять эту норму? Получается, что человек, который выпишет такой штраф, вряд ли должен быть работником жилищной инспекции. Соответствующими знаниями обладает только работник теплосетей. Но так как он субъект рынка, то он этого сделать не может. Соответственно, мы должны говорить о том, что в стране будет возрожден теплонадзор, - предрекает Рубцов.
Екатерина ТИХОНОВА, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы
(Продолжение темы читайте в следующих выпусках газеты)
